最强的投资方法竟然是提前还贷？

前面讲了借钱生钱的好处，但因为大家从心理上都不希望自己的资产负债表（B/S）中负债越来越多，所以下面我就讲一个和借钱完全相反的例子。

在某些情况下，投资股票等金融产品，还不如提前还贷获得的收益高。

理论很简单，每还一部分贷款，剩余的贷款金额就减少一部分，利息也跟着减少一部分。也就是说，这和投资那些有可能赔钱的金融产品不同，提前还贷款是可以获得实际回报的（当然，如果您有更有效的、回报率更高的投资方法，那就另当别论了）。

我们以住房贷款为例进行讲解。

假设您以年利率1.5%贷款3000万日元。我们简化计算一下，您1年要偿还45万日元的利息，10年就是450万日元。如果贷款期是35年，35年后一次性还清的话，那么总共就需要支付1575万日元的利息。

但是，如果您定期提前还贷的话，那么您就可以少还不少利息。少还的利息就相当于收益。

如果您能找到投资回报率比贷款利息更高的金融产品，那当然很好，但您一定要记住，投资金融产品并不是零风险的。从这一点上看，还是提前还贷更保险，收益还可能更好。

假设，您以固定年利率1.5%贷款3000万日元买了一套房子，您以等本等息的还款方式每月还款。这时，您手里还有100万日元的现金，您想用这笔钱进行投资。

如果您想获得每年4%的回报，那么用这100万日元购买信托投资基金的话，需要持有10年才能获得40万日元的回报。

但是，如果把这100万日元用于提前还贷，又会是什么样的结果呢？如果没有提前还贷的话，按照等本等息还款方式，3000万日元的房贷在35年间总共需要偿还3857万9100日元。35年间的利息负担是857万9100日元。假设您在5年后用这100万日元提前还贷，那么35年间的总偿还金额就是3805万5635日元。

两者的差额是52万3465日元。仅仅是提前还贷100万日元，就可以减少大约52万日元的支出。

当然，贷款利率不同，提前还贷的省钱效果也不一样。但总的来说，在偿还房贷的时候，应该尽量减少剩余本息。可以说，这是最强的投资方法。

要计算提前还贷的效果，需要非常复杂的计算。幸好网上可以找到很多房贷模拟软件，大大减少了我们计算的难度。找到房贷模拟器，只要输入提前还贷的时间、金额，就可以计算出您想要的数字。结果您会发现，提前还贷真的可以帮我们节省很多钱，也可以说让我们收益很多钱。

提前还贷比投资的收益更高

提前还贷的话，仅仅提前还了100万日元，就减少了52万日元的支出

在当前日本社会中，能够保证年回报率在1%～2%的金融产品可谓凤毛麟角，这个回报率已经算相当高了。而且，投资的时候，取得的收益部分还要缴纳20.315%的税金。但对房贷来说，提前还贷时，减少的本金、利息都不需要纳税。这也是提前还贷优于投资的一个好处。

另外，对于个人租房贷款，日本还有一个税收优惠政策——贷款余额的1%可以抵扣个人所得税，而且可以连续10年抵扣。