从储贷协会到次级抵押贷款

当你从得克萨斯州的达拉斯出发，沿着30号州际公路驾车行驶时，你一定会注意到那些还没有完全建好的住宅和公寓。它们正是美国历史上曾经发生过的最大的金融丑闻所留下的痕迹——这件事使得那种把固定资产当成一种很安全的投资方式的想法成为人们的笑柄。以下讲述的主要是关于超实体资产的信息，当然也有一些关于房地产方面的东西。

储贷协会（英国建筑协会的美国版）是美国财产所有民主制所依靠的基石。储贷协会由储户共同拥有，并且同时受到政府条例的保护和限制。政府对达到4万美元的存款提供保险，不过保险金额只相当于1%的全部存款的1/12的收益率。另一方面，这些资金只能借给位于它们自己办事处半径50英里内的买房者。而自1966年起，根据《Q条例》，最高存款利率不超过5.5%的情况下，超过25%的银行可以从事储蓄存款业务。20世纪70年代末，这个几近沉睡的领域有史以来第一次被打破了平静。首先是两位数的通货膨胀，紧随其后的是急剧上升的利率。这次通货膨胀于1979年达到了13.3%的最高点。新上任的美国联邦储备委员会主席保罗·沃尔克为了抑制工资和物价的螺旋上升，采取了的放慢货币供应增长速度的政策，引起了利率的急剧上升。这个双重打击所产生的影响是非常致命的。当时由于通货膨胀和被高利率的货币市场基金所吸引造成的存款大量外流，美国的各个储贷协会在长期固定利率抵押贷款方面损失了很多钱。对此，卡特和里根两届政府所作出的回应是通过减税和放宽管制等措施来拯救这些储贷协会，同时他们也深信凭借市场本身的力量，这个问题就可以得到解决。当新法规被通过时，里根总统曾这样宣布：“总之，我认为我们非常成功。”当然有那么一部分人确实成功了。

一方面，储贷协会能够向任何他们所喜欢的领域投资，而不仅仅是局限于长期抵押贷款方面，例如商业财产、股票、垃圾债券等。他们甚至可以发行信用卡。另一方面，它们可以自由设定为储户提供的利率，而不再有任何上限。这样有效地保证了它们的存款总额，存款的最大金额也从4万美元上涨到了10万美元。而且，如果普通存款不能满足需要的话，储贷协会还可以通过经纪商来获得经济存款——这些经纪商拥有并且可以出售10万美元的巨额定期存单。于是突然之间，这些经营储贷协会的人面临的风险消失了，经济学家们曾说这个典型案例中的风险就是“道德风险”。储贷协会加利福尼亚州分会的会长威廉·克劳福德曾经说过一句典型的话：“抢劫银行的最好方法就是自己拥有一家银行。”接下来所描述的这件事，可以说是对这条法则的完美诠释。一些储贷协会利用它们储户的钱进行高风险投资，更有甚者，开始明目张胆地偷钱，就像放宽管制意味着法律不再监管它们一样。这种行为在得克萨斯州最为流行。

当得克萨斯州的居民还没有为他们那些具有南方特色的牧场进行庆祝时，达拉斯的牛仔们已经开始了他们的餐馆生意了。星期天早午餐的老主顾包括：唐·瑞·迪克森，他的维农储贷协会被监管人员冠以“害虫”的绰号，艾德·麦克伯尼的阳光地带储贷协会则被戏称为“枪战地带”。国家储贷协会的拥有者兼首席执行官泰瑞尔·巴克想告诉所有的房地产开发商：“你带着泥土，我带着钱。”而这个同时带着泥土和钱这两样东西的人是卡车司机工会的纽约经纪人马里奥·任达，据称，他利用储贷协会帮助黑手党之类的秘密组织洗钱。当他需要更多的现金时，他甚至在《纽约时报》上做了这样的广告：

租钱——借钱、融资新妙招：让我们的存款基金和您的地方银行携手共度危机。

如果你想缔造一个房地产帝国，为什么只在嘴上说说呢？对于达拉斯的那群开发商来说，正是储贷协会给了他们一个不需要任何物质基础（或者在得克萨斯州的平地上）就可以发大财的机会。超实体主义的出现有以下两个标志性事件：其一是储贷协会的主席斯宾塞·H·小布莱恩与加兰镇的镇长詹姆斯·托勒之间展开合作，其二是一个令人瞩目的人物——丹尼·福克纳。这个中学辍学的孩子最后成了著名的房地产开发商。丹尼·福克纳的专长就是很会吸纳他人的钱财。这里所指的钱是以经纪存款的方式汇集起来的，因为福克纳对这些特别的存款储贷者给予了相当诱人的高利率。在雷·胡巴德的人工湖附近（大约是达拉斯以东20英里的地方），福克纳设立了第一个房产代理办事处。福克纳最善用的伎俩是“抛售”。他可以得到一大块花生地，再以通胀后的价格抛售给他的投资商们，而这些投资商的钱就是从储贷协会借入。例如福克纳以300万美元的价格买到一块地，几天之后，以1 478万美元的价格再转卖给他人。虽然福克纳本人宣称自己是个文盲，但是这样看来至少他还不是不识数。

到1984年，达拉斯地区的发展已经失控。沿着30号州际公路绵延好几英里的满是在建的公寓楼。这个城市的地平线也已经那些被当地人所说的透明办公大厦高层建筑扭曲。但是，这些楼还是一直在增加，因为那些由联邦政府担保的存款都直接进入了房地产开发商的腰包。有文件资料表明，储贷协会的总资产在短短两年的时间里已经从120万美元迅速增长到了2.57亿美元，但是许多投资者却从来没能见到他们的资产得到回报。福克纳总是乘坐他的私人直升机在他们的头上呼啸而过。似乎储贷协会的每个人都在挣钱，福克纳有价值400万美元的利尔喷气机、托勒有辆白色的劳斯莱斯汽车，布莱恩则有个4 000美元的劳力士还有那些资产评估员、体育明星投资商以及地区监管人员，其中许多男人都戴着金手镯，许多女人都披着貂皮大衣。一位相关人士曾表示：房地产就像个造钱机器一样，并且按照丹尼的需要而运转。如果丹尼需要一个新喷气机，我们就做一笔土地交易；如果丹尼需要一个新的农场，我们就再做一笔。丹尼做所有的事情直到最后一个细节都是为了他自己。人们都认为节俭和偷窃之间的界限就像一条无法逾越的鸿沟，但是对于福克纳和他的公司来说却只有一线之差。

丹尼·福克纳和他的喷气机

问题是对于30号州际公路沿线公寓的需求总是跟不上福克纳、布莱恩及其朋友们所提供的公寓数量的增长。到20世纪80年代初，许多房地产经纪人调侃说，性病和公寓之间的唯一差别就是你可以摆脱性病，但不能远离公寓。另外，大部分储贷协会中资产额和负债额之间的不平衡现在变得极具灾难性，于是他们开始从外人那里借短期存款来弥补内部人的长期存款的不足。当监管人员于1984年开始其为时已晚的行动时，这些事实已经再也不容忽视了。在同年的3月14号，联邦住宅贷款银行的主席艾德文·J·格雷命令储贷协会停止营业，而因此所需用来保证储贷协会存款的费用总额达3亿美元。但是，这还仅仅只是一个开始。当其他公司也处于审查之下时，立法者就开始犹豫了，尤其是那些曾经接受过储贷协会提供的巨额竞选费用的人。然而，他们拖的时间越长，就会有越多的钱变得一文不值。截至1986年，联邦储蓄与贷款保险公司已经处于破产的境地，这一点是毋庸置疑的。

1991年，经过两次审理（第一次审理时陪审团并没有达成一致意见），福克纳、布莱恩和托勒被判犯有利用储贷协会从事欺骗性土地交易，并从中欺诈、夺取1.65亿美元。他们被判处有期徒刑20年，并赔偿上千万的损失。有一个调查人员称储贷协会为“一个最鲁莽的、最具欺骗性的土地投资方案”，可见他已经预见到了这一点。这一评价也同样适用于整个的储贷危机，艾德文·格雷称那是一个美国“国家银行业历史上最广泛的、最不谨慎、最具欺骗性的时代”。总之，近500家储贷协会自动破产或者被勒令关门停业；在由国会出面建立起来的信托公司的保护下，差不多同样数量的贷款机构被兼并。据一位官员预计：“将近一半的破产机构被内部人员认为有欺诈性和潜在的犯罪性。”到1991年5月，共有764人被以各种各样的罪名指控，其中有550人被宣布有罪，326人被判刑。被强制征收的罚款达800万美元。发生在1986年和1995年间的储贷危机总共造成了约1 530亿美元（大约是美国国内生产总值的3%）的损失，但是其中的1 240亿都是由纳税人来承担的。这也使此次危机成为了自大萧条以来付出代价最为惨重的危机。由于这场危机造成了许多建筑工程停工，你会发现残留建筑物几乎遍布得克萨斯州：那些用偷窃来的钱建造的无主房屋后来被推土机推倒或者被烧毁了。24年后，30号州际公路沿线的大部分地段成了得克萨斯州的另一块荒地。