英国：财产所有的贵族统治

如今，拥有房产只是英美贫困阶层的梦想，如格拉斯哥东区或底特律东郊的居民。在历史上很长一段时期内，拥有房产仅仅是少数高级贵族阶层的特权。财产、荣誉称号和政治特权都可以从父亲那里传给儿子，所有其他人都仅仅是付给这些“地主”租金的“佃户”。甚至选举权在最初的时候也是产权的一部分，普通人不能享有。在1832年前的英国农村，按照15世纪的法律条例，只有那些在特定区县内持有价值超过40先令不动产权的男性公民才有在该地区投票的权利。这就意味着，最多只有20万人拥有选举权——这个数字相当于英格兰总人数的1/10，爱尔兰总人数的1/20，苏格兰总人数的近1/100。这些人中的大部分直接或间接通过复杂的赞助人际关系网与最富有的地主保持着某种联系。19世纪早期，在514名议会下院的英格兰和威尔士议员当中，有370名议员是由180名拥有土地的资助者们选举出来的，超过1/5的下院议员是贵族后代。

这样看来，从那时开始英国就没有发生多大的变化。在6 000万英亩的土地中大约有4 000万被少数的18.9万户家庭占有。威斯敏斯特公爵以大约70亿英镑的资产成为英国第三富有的人，排在“财富榜”前五名的还有卡多甘伯爵（26亿英镑）和霍华德沃顿男爵夫人（16亿英镑）。不同的是，贵族阶级不再垄断政治体系。第14代休姆伯爵亚历克·道格拉斯–休姆爵士是最后一位由英国君主指定委任的首相，他于1964年离任（被他所说的“第14个威尔逊先生”打败）。事实上，多亏了上院的改革，世袭贵族制才最终在英国议会制中逐渐取消。

对于贵族政治力量逐渐消亡的原因有过多种解释，但最主要的原因在于财政。直到19世纪30年代，财富仍垂青于这些少数贵族分子，这30户家庭全年在土地上获得的总收入超过6万英镑。在拿破仑战争期间，人口压力以及战争通胀导致小麦价格成倍上涨，土地价值也因此飙升。自此以后，工业化给那些从事煤矿开采业和城市房地产开发业的人们带来了横财，而政治体系中贵族的统治更确保了金钱源源不断地从大众的口袋中流出。但即使如此，大富豪们仍竭尽全力掏空了口袋进行贷款。其中一些人这样做是为了增加他们的不动产，收揽土地，圈封公共用地。另一些人则是为了投资于一种炫耀性消费的生活方式。比如说德文郡公爵，他将年收入的40%~50%花费在兴趣投资上。在当时的19世纪，贵族们的借款算是非常巨大的，其一位律师顾问曾经抱怨说：“你们真正需要的不是别的，而是一种自制力”。

问题在于，不管拥有多少抵押房产，这只是贷款人对借款人的一种安全防护措施。正如德莫利娜小姐在特罗洛普所著的《巴塞特最后的纪事》一书中所言：“土地是跑不了的。”这就是为什么19世纪有那么多的投资者（地方律师、私人银行和保险公司）青睐于抵押行业——似乎这是一项无风险的投资。相比之下，债务人为防止财产流向债权人的唯一安全的防护便是自己的收入，只要有收入，他们就可以偿付贷款，抵押品就不会流入债权人的口袋。但是对于维多利亚时期英国的大地主们来说，不幸的是这些收入突然间消失了。从19世纪40年代以后，世界粮食产量大幅上涨，交通费用直线下降，贸易壁垒逐渐消失，尤其是1846年《英国谷物法》的废止使得情况更加恶化，地主的经济地位开始受到动摇。当粮价从1847年最高的每蒲式耳3美元滑落到1894年最低的每蒲式耳50美分时，来自农用土地资源的收入开始锐减。《经济学人》杂志指出了问题所在：“之前没有哪一种安全防护更依赖于这种绝对的信任，没有什么比英国的土地更供不应求。”对于那些在爱尔兰拥有不动产的人们来说，日益动荡的政治格局也成了问题所在，而花费在建造斯托庄园上的资金更加剧了经济的衰退和萧条。

斯托庄园的宏伟无可否认。它有着恢弘的柱廊结构，华丽的凡布鲁式门廊以及令人愉快、“无所不能的”布朗花园。斯托庄园成为现存最好的18世纪贵族建筑之一。但是，今天的斯托庄园少了一些东西，或者更确切地说是少了许多东西。曾经在每个椭圆形大理石大堂的凹室内都有古罗马风格的雕像，但是现在没有了。曾经安装在礼宾用房内的华贵的乔治亚壁炉换成了廉价的小型维多利亚壁炉。装满了上等家具的房间如今变得空荡荡的。这是怎么回事呢？这个庄园的主人名叫理查德·普朗塔热内·坦普尔·纽金特·布里奇斯·尚多斯·格伦维尔，是英国第二任科巴姆子爵和第二任白金汉公爵。除此以外，他还是一位非常出名的饱受第一次近代地产危机迫害的受害者。

已被完全抵押出去的宏伟的贵族庄园——斯托庄园

斯托庄园仅仅是白金汉公爵及其继承者们拥有的众多地产中的一小部分。通过巧妙地联姻以及政治赞助，这个家族从男爵地位攀升到公爵地位仅用了125年的时间。白金汉公爵在英格兰、爱尔兰以及牙买加总共拥有大约67 000英亩的土地，这些地产对于维持他奢华的生活已是绰绰有余。他花钱大手大脚，就像生怕钱会过时似的。他把钱用在情妇和私生子身上，用来指控自己岳父的法定财产继承人，用来畅通仕途，用来反对《议会选举法》的颁布以及赞成《谷物法》的废止。只要是与他的身份地位相符的钱他都花。他自豪地称自己“成功地抵制了所有对农业生产不利的措施，不管这些措施是哪个政府出台的”。而事实上，在罗伯特·皮尔爵士那届政府中，白金汉公爵辞去掌玺大臣之职并不是为了支持废除《谷物法》。到了1845年——甚至在该世纪中期谷价大跌时期到来之前——他就已经资不抵债了。虽然拥有72 000英镑的年收入，但是他每年109 140英镑的花费使得他的负债累积高达1 027 282英镑。他大部分的收入都用来偿还利息（某些债务的利率高达15%）和支付人寿保险费，这些保险费用的兑现也许是他的债权人最想看到的，但对他来说，耗资巨大却无所收益，空欢喜一场。

为了筹备1845年1月维多利亚女王和亚伯特王子难得的到访，白金汉公爵从里到外重新装饰了斯托庄园，整座房子都配上了当时最时髦奢华的家具，王族浴室甚至用虎皮来装点。维多利亚女王略带嗔怒地评论道：“我的两座宫殿没有一座比得上这个庄园奢华。”对于白金汉公爵来说，这些似乎还不够，他召集所有农户齐鸣炮火，对女王和王子的到来表示欢迎，花费都由他承担。为了向女王和王子致意，400个佃户骑马列队守候，数以百计穿戴整齐的劳工待命迎接，此外，还有三支军乐队和一支特意从伦敦调集的特殊的警卫派遣队。这是公爵财政的最后一根稻草。为了彻底挽救家族的没落，白金汉公爵的儿子尚多斯侯爵被建议一成年就接管父亲白金汉公爵的所有地产。经过激烈的法律纠纷之后，尚多斯侯爵接管了父亲的产业。1848年8月，整个斯托庄园以白金汉公爵的名义被拍卖。现在这所豪华古宅对全世界所有的投机商人开放，他们在这里竞买各种金银餐具、陈年佳酿、古老书籍以及瓷器艺术品等。《经济学人》杂志嘲讽道：白金汉公爵就像“一个破产的陶器经销商”。整个拍卖总计收入75 000英镑。没有什么能比这个数字更好地标志这个贵族时代的没落。

白金汉公爵长期受苦的苏格兰妻子多次背叛他，与伦敦多个郡的官员保持着关系。在与她离婚之后，白金汉公爵被迫搬出了斯托庄园，搬进了租来的住处。他整天在卡尔顿俱乐部中打发时间，撰写着一部不靠谱的回忆录，无可救药地与女明星或是有夫之妇纠缠。习惯了大手大脚无节制花钱的公爵痛苦地埋怨他的儿子，说他给自己的那点钱比起他这个阶层的全额收入来说根本微不足道，他现在除了靠儿子那点钱，没有什么别的来源了。

在危难时刻，他将父亲置于被忽视和受冷落的世界……在继承了房产和其他财产后，他把钱用来弥补那些因违背公正和名誉带来的伤害，以及造成的损失……他亲眼目睹了父亲的耻辱和堕落。

第一次受封的白金汉伯爵：理查德·格林维尔

第二次受封的白金汉伯爵：理查德·格林维尔

第三次受封的白金汉伯爵：理查德·格林维尔

“你看到了吧！我被他们谋害并被洗劫一空。”白金汉公爵在卡尔顿俱乐部，只要遇见一个肯和他交谈的人，便这样悲痛地念叨。1861年，当公爵任期届满后，他靠儿子的资助生活在帕丁顿火车站一家名为“大西部”的旅馆里。那时，他那更加吝啬的儿子在伦敦和西北铁路公司担任董事长。在现代社会里，一份稳定的工作比一个世袭头衔更具有意义，也没人在乎你到底拥有多少土地！

白金汉公爵家族的没落标志着一个新的、更加民主的时代的到来。1832年、1867年以及1884年进行的选举改革，解放了英国政治中的贵族束缚。到19世纪末，年收入10英镑以上的房产主或年缴纳10英镑以上房租的房客都有选举权。选举人数达到550万，即男性成年人总数的40%。1918年，英国选举人经济资格限制被取消。1928年以后，所有成年人（无论男女）都有选举的权利，但是选举权的普及并不意味着地产私有权的普及。相反，到1938年，英国居民拥有私家房产的仍不足1/3。不过，一个真正的房产私有民主制国家即将在大西洋彼岸出现，值得指出的是，这个民主制是在这次历史上最为严重的经济危机爆发时诞生的。