案例4

菜鸟仓储REIT——首单可扩募物流类产品

菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划（后简称菜鸟仓储REIT）是中国境内首单可扩募REITs产品、首单新零售基础设施REITs产品。

背景

2016年，中国在线批发与零售平台阿里巴巴提出了“新零售”的概念，旨在在大数据技术蓬勃发展的背景下，为市场提供以智能物流系统为基础设施的新零售业态。其中，打造更高效、优质与具有品牌体验的物流服务，是这一理念的基石。2018年，中国在线零售额达9.01万亿元，快速累积的销售额反映的是消费者思维，要求零售行业的智能化快速更迭。为满足这一客观规律的变化，现代物流企业需要凭借数据化的物流信息整合能力、立体式智能化的仓储条件以及标准化的品控管理成为引领行业发展的新航标。

菜鸟网络是阿里巴巴数字经济体的物流网络平台，推出“全国24小时、全球72小时必达”的快速、高效运输概念。2013年，阿里巴巴开始建设国家智能物流骨干网（后简称菜鸟骨干网），构造“枢纽+通道+网络”系统，建造分布式仓储物流基础设施。截至目前，菜鸟集团已经形成“全国七大区域枢纽 + 数百个区域仓、城市仓 + 城市配送网络 + 末端驿站”的布局，七大区域包括华北、华东、华南、华中、西南、西北、东北。在每个区域的城市之间，又形成了大节点带动小节点的行业示范效应，各类枢纽分别承担了仓储、转运、进口保税、出口集货等不同的物流功能。

产品

2019年3月20日，菜鸟仓储REIT成功发行，此专项计划入池底层资产为位于重庆两江新区的中国智能骨干网重庆两江保税仓库及非保税仓库共3处物业，定位为为集团内部及外部客户提供个性化服务。紧邻绕城高速，距离重庆江北机场货运区5千米左右，陆水空交通十分便利，是菜鸟集团西南地区的核心物流枢纽之一。3处基础资产的出租率均为100%，目前产权均归属于菜鸟集团下属企业重庆传云物联网技术有限公司。

菜鸟网络表示，此专项计划发行所募资金将主要用于推进菜鸟骨干网的建设，包括对技术创新研发的持续投入，提升数字化物流要素效率；建设和完善智能化、绿色环保的高标准物流设施；拓展城乡末端设施分布；搭建新型全球供应链和包裹网络，帮助中小企业更便捷地参与全球化贸易等。

专项计划以菜鸟集团旗下的优质高标物流仓储为底层资产，获批规模为50亿元，首期发行规模为10.7亿元，其中优先级资产支持证券的发行规模为6.7亿元，发行利率为4.45%，中诚信证评给予AAAsf评级。该专项计划以菜鸟网络子公司上海菜鸟管理咨询有限公司（简称上海菜鸟）为原始权益人，由中联基金担任总协调人、财务顾问及基金管理人，中信证券担任计划管理人和销售机构。

以资产支持专项计划的形式在上海证券交易所发行类REITs产品是菜鸟集团在REITs领域的率先尝试。通过持有私募基金及项目公司股权及债权间接持有重庆两江保税1期、非保税1期、非保税2期3处物流仓储资产，产品架构设计在各个层级均为公募对接预留了较为灵活的安排。此外，专项计划在产品结构中创新性地引入扩募机制，是中国境内首单可扩募的REITs产品，可以实现同一REITs下新资产的持续注入，是类REITs向标准化REITs迈进的一大步。菜鸟仓储REIT的产品要素见表例4.1。菜鸟仓储REIT的交易结构如图例4.1所示。

表例4.1 菜鸟仓储REIT的产品要素

图例4.1 菜鸟仓储REIT的交易结构

点评

菜鸟仓储REIT的意义在于，再次实现中国境内类REITs产品设计的突破，更加接近标准化REITs的产品特征。菜鸟仓储REIT在产品结构中引入扩募机制，实现同一产品分步注入资产、逐步扩大规模，为企业盘活存量资产、对接资本市场搭建高效运作的载体与持续性通道，节约大量操作程序和时间成本。引入扩募机制进一步夯实了标准化REITs的推行基础，是中国境内REITs市场逐步向成熟REITs市场迈进的重要尝试。