第5章

孵化行业的近况

5.1 至少1 000家孵化机构面临倒闭的风险，市场洗牌加速

中国目前出现了孵化载体增长速度快于在孵企业增长速度的现象，孵化载体间的竞争严重。根据科技部火炬中心统计，截至2018年底，中国创业孵化机构的数量达11 808家，其中，科技企业孵化器4 849家，同比增长19.2%；众创空间6 959家，同比增长21.3%；在孵企业和团队62万家，其中，科技企业孵化器中的在孵科技型中小企业20.6万家，同比增长17.7%。

在共享办公领域，市场运营者数量屡创新高。数据显示，截至2018年6月底，中国联合办公平台超过300家，布局网点6 000多个，总运营面积达1 200万平方米，提供工位总数200万个。《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，2012—2017年，中国初级联合办公市场的年复合增长率为125%。

初级联合办公市场竞争激烈，入局者众多

知名初级联合办公机构不惜降价争夺客户。WeWork 2018年9月掀起的价格战，让不少企业元气大伤。WeWork推出100%返佣的高佣金政策，对从竞争对手处转租到WeWork且签约超过一年的租户，提供“第一年租金5折”的优惠。财务数据显示，WeWork 2018年的“增长和新市场开发”支出同比暴增335%，用于投资活动的净现金高达25亿美元。中国企业也纷纷跟进。氪空间推出5折的优惠活动，方糖小镇的近2 000个工位折扣降至6.5折，SOHO 3Q的租金也降至560元/周，入驻企业、中介带来新客户的还有1~2个月的租金提成返点。

图5–1 初级联合办公市场规模

数据来源：《2018年中国联合办公活力指数报告》，IKMResearch

孵化载体整体运营成本高。根据科技部火炬中心统计，2018年，中国创业孵化机构运营收入为646.2亿元，运营成本为515.7亿元，成本占收入的比重接近80%。租金成本是运营成本中占比最高的一部分。据统计，2019年，北京市的平均租金价格略有下降，但平均仍需396.6元/平方米·月。上海当期有效租金价格同比下降2.9%至296.8元/平方米·月。深圳2019年上半年的租金价格小幅下挫至236元/平方米·月。

无论是孵化器还是联合办公空间，盈利情况均不理想

从孵化器的利润来看，截至2018年，新三板挂牌的孵化器只有9家。除了创富港和创新工场，其他孵化器的财务表现可谓惨淡，超过60%的孵化器，最近3年扣除非经常性损益后的净利润不足500万元，绝大多数孵化器的营收不足3 000万元，超过半数的孵化器，政府补助占净利润的比例超过50%。

联合办公空间的运营成本居高不下。根据业内观点，联合办公空间的出租率只有在达到85%时才能实现盈亏平衡。以重点城市为例，深圳相对核心地段的联合办公工位大约为每个每月1 700~2 000元。而北京的国贸、中关村等核心地区，单个工位每月的价格约在1 800~2 100元。对于一个4人左右的初创团队而言，联合办公空间每月的租赁费用接近8 000元。在同等情况下，以每月8 000元的费用租赁一个30平方米的办公室，企业能够获得更私密的空间。高企的运营成本使孵化载体的市场竞争力进一步被削弱。

目前，整个办公空间租赁市场都不容乐观，一线城市甲级写字楼空置率上升。在北京，五大核心商圈的租金为433.64元/平方米·月，环比下降0.7%，同比下降2.0%，空置率为5.6%，保持了稳定的态势。新兴商圈租金为290元/平方米·月，空置率达22%；上海写字楼的空置率同比上升4.4%~18.0%，创近10年新高。租金报价与有效租金同步下行，当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米·月；深圳2019年一季度的甲级写字楼市场空置率环比上升0.2%至18.2%，前海片区的甲级写字楼空置率更是超过50%。

孵化载体间的竞争严重，市场格局需要调整，市场出清蔓延至国家级孵化器。2018年，国家级孵化器已经达到967家，江苏省和广东省的国家级孵化器分别为174家和108家。与2017年相比，国家级科技企业孵化器的数量下滑，年增长率为–2%。

图5–2 2015—2018年，国家级孵化器占孵化器总数的比重及其增长趋势

数据来源：技部火炬中心，IKMResearch，2019

国家级孵化器数量的下滑一方面与孵化器行业的格局变动有关，另一方面也与国家级孵化器评价制度的变化有关。科技部最新印发的《科技企业孵化器管理办法》显示，科技部依据孵化器评价指标体系定期对国家级科技企业孵化器开展考核评价工作，并对其进行动态管理，对连续2次考核评价不合格的，取消其国家级科技企业孵化器资格。

在初级联合办公领域，中小型联合办公企业已经发生多起收购事件。其中行业皆知的大收购案包括WeWork在2018年吞并裸心社，优客工场2018年对洪泰创新空间、无界空间、Workingdom及方糖小镇进行了收购。

表5–1 初级联合办公领域收购事件频发

数据来源：网络公开，IKMResearch

洪泰创新空间、无界空间、裸心社、方糖小镇等孵化载体此前一度是整个创新孵化市场的中坚力量。曾经辉煌的孵化载体被收购，这正是市场出清速度加快的表现。

目前，纳入科技部火炬中心统计的孵化载体数量已经超过10 000家，还有许多尚未纳入统计范围的孵化载体。根据IKMResearch估算，全国至少有20 000家孵化载体，未来至少有1 000家孵化载体面临倒闭的风险。